O (adormecido?) Direito Real de Habitação Periódica

Não obstante a divergência nas práticas negociais usadas pelas entidades imobiliárias do setor turístico, a realidade de dividir anualmente o uso de uma habitação para fins turísticos em frações temporais com o objetivo de as ceder mediante uma contraprestação não é nova nem assumiu, desde logo, natureza real.

Esta prática – designada comummente pela expressão estrangeira time-sharing – pode surgir sob a veste de diversos esquemas negociais, tais como a execução de contratos de natureza meramente obrigacional (sendo a prática mais comum precedente à criação da figura real no nosso ordenamento jurídico, por meio dos denominados títulos de férias), bem como através da venda de quotas em compropriedade através de contratos de alienação e, ainda, através da constituição de sociedades de empreendimento, atribuindo nomeadamente o pacto social determinado direito de habitar temporariamente uma habitação para fins turísticos a quem adquira a qualidade de sócio.

Atendendo à necessidade social então existente, a criação do direito real de habitação periódica enquanto figura jurídica legitimada pela lei, era indispensável, em especial, para garantir ao investidor turístico uma posição mais forte, relativamente às que decorriam de esquemas negociais baseados no direito societário ou meramente obrigacional, bem como garantir uma estabilidade maior, em relação à oferecida pelo regime da compropriedade. Hoje, pouco se fala na figura do Direito Real da Habitação Periódica, enquanto aquele que confere ao titular o gozo, num determinado período certo, de uma unidade de alojamento.

A quase imutabilidade do regime desde que foi criado, bem como as exigências de exploração dos empreendimentos prefiguram-no demasiado rígido e pouco acessível, sendo notório o crescente desuso na prática negocial. Num panorama económico nacional cada vez mais focado no turismo, a necessidade social do recurso a esta figura mantém-se desde a sua génese, sendo, talvez, ainda mais imprescindível que se recorra a um esquema negocial pensado e criado para interesses e fins turísticos.

É que, com o desvanecer desta figura real, a prática não deixou de existir, pelo contrário, os empreendimentos turísticos têm vindo a recorrer ao regime da compropriedade, como antes se fazia. O regresso ao esquema negocial da compropriedade, não se coaduna com os interesses que nesta sede se sentem, desde logo e, em especial, na ótica do investidor, tendo em conta que a lei atribui aos comproprietários o direito de preferência (arts. 1409.º/1 e 416.º/1 do Código Civil) e, ainda, o direito de exigir a divisão da coisa comum (art. 1412.º/1 do Código Civil).